住宅ローンの繰り上げ返済とは?2つの方法と検討時期を紹介

住宅ローンの返済方法やそのメリットデメリットなどを紹介しています。見直しのポイントや控除の問題について専門家の目線で詳しく解説します。
住宅ローン
小山智子
小山智子 (こやま ともこ)
不動産ファイナンシャルプランナー

夢のマイホームを手に入れてホッと一安心。
住宅ローンの返済が始まり数年経つと、さらに有利な住宅ローンが出ている場合があります。
こんな場合、今まで利用していた住宅ローンから新しい住宅ローンに乗り換えることができます。
これを《住宅ローンの借換え》と言い、借換えるだけで、大きな効果が得られることもあるんです。

住宅ローン借り換えのしくみから借り換えのメリット・タイミング・どのくらい費用がかかるか・申し込み方法など、借り換えの基本をお話しいたします。
住宅ローンのイメージ

住宅ローン金利の3種類を復習

変動金利型年2回の金利見直し、5年毎に返済額が変動。
全期間固定型返済の全期間の金利を固定したもの。
固定金利選択型一定期間は固定金利、その後変動に移行します。
金融機関によって一定期間後の金利が再度固定か変動か選択できる場合も。

この金利タイプ、検討のタイミングは?

  • 全期間固定型の場合、利用中の住宅ローンの金利よりも低い金利の商品があった場合は検討の余地あり
  • 変動金利型、固定金利選択型の場合、返済額の変動する時期を迎える前に検討の余地あり

変動金利型、固定金利選択型を選んだ場合は期間中に金利見直しがあり、ある一定の期間が来ると返済額が変動します。
ココが検討のチェックポイントとなります。

借り換えすると?

  • 月々の返済額が減ることで家計の負担が減る
  • 利息が減ることでローンの総返済額が減る

これが基本的なメリットです。
このメリットが最大限に発揮されるポイントを押さえましょう。

家計の負担を減らしたり・返済総額を減らすには

  • 繰り上げ返済
  • 借り換え

この2つのどちらもその効果がありますが、利用の仕方にそれぞれ違いがあります。
お金と計算機

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、余裕資金ができたタイミングに、借りたお金を早めに返すことです。

検討のタイミング

  1. 「たまたま」まとまった資金ができた
  2. 「貯蓄」でまとまった資金ができた
  3. 親などから贈与を受けた

このうち、最も現実的なのは「2「貯蓄」でまとまった資金ができた」ではないでしょうか。
この「まとまった貯蓄」の貯め方として、金融商品の中には住宅ローンの金利以上の運用成果を出すものもがあったりするので、そんな商品を利用するなどもあります。

いずれにしろ、10年くらいの期間を目安に、「貯金する」・「資産運用」へのチャレンジするなどを検討されるというのもひとつの手です。
以下の条件で繰り上げ返済の方法や効果について見ていきましょう。
【例】(元利均等返済;ボーナス時加算額なしの場合)
借入金額:3000万円
借入期間:30年
借入金利:3%

繰り上げ返済2つの方法

返済期間短縮型

最大のメリットは利息を効果的にカットします。
特徴

  • 毎月の返済額は変わらない
  • 返済期間が短くなる

効果
上の条件で、第三回目に100万円の繰上返済を「期間短縮型」の場合
繰り上げ返済試算表

毎月の返済額126,481円
(変わりません)
残りの返済期間1年6ヶ月短縮
総支払額約4553万円

約4415万円
(約138万円のお得!)

  • 毎月の返済額—->126,481円(変わりません)
  • 残りの返済期間–>1年6ヶ月短縮
  • 総支払額——–>約4,553万円 ⇒ 約4,415万円(約138万円のお得!)
矢印こんな方におすすめ
総返済額を効果的に減らしたい方・ローンの早期完済を目指している方

返済額軽減型

将来の資産管理に備える準備
特徴

  • 毎月の返済額が少なくなる
  • 残りの返済期間は変わらない

効果
上の条件で、第三回目に100万円の繰上返済を「返済額軽減型」の場合
返済額軽減型

  • 毎月の返済額—->122,175円(4,306円減ります!)
  • 残りの返済期間–>29年9ヶ月(変わりません)
  • 総支払額——–>約4,553万円 ⇒ 約4,503万円(約50万円のお得!)
矢印こんな方におすすめ
将来の教育費の負担などに備えたい・・・・家計の収支を調節したい方
毎月の返済額を減らしたい方

金額だけを比べると「返済期間短縮型」にとても魅力を感じますよね。
では、この「繰上げ返済」について、時期と効果の違いを「返済期間短縮型」を例にとって見てみましょう。
期間短縮型

このように、同じ100万円の繰上返済でも、返済する月によって支払額を減らす効果も、期間を短縮する効果にもかなり差が出てきます。上の表の場合ですと金額にすると55万円も差が出てしまいます。

どのタイプを選ぶにしても、繰上げ返済は早ければ早いほどお得!というわけです。

「借換え」や「繰上げ返済」どちらがよりメリットがあるのかはご家庭ごとに違います。
まずは、将来計画をたてて無理なく、より大きな効果がある方法を選ぶことをおススメします。

今こそ見直しどき!本当にトクする住宅ローン借り換え比較方法

記事を書いた人

小山智子
不動産ファイナンシャルプランナー
小山智子 (こやま ともこ)
相続不動産のプロフェッショナル。女性が自分自身の力でお金についての知識を身に着けられるよう、本当に役立つ情報を発信中。
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