住宅ローンの借り換え審査基準とは?審査落ちの理由もプロが分析

住宅ローンの借り換え審査に申込む際に必要になる書類を紹介。新規申し込みの際は不要でも、借り換え審査では必要となる審査もあるので要チェック!さらに、審査の基準や審査落ちした場合に考えられる理由についても専門家が分析します。
住宅ローン
福一由紀
福一由紀 (ふくいち ゆき)
ファイナンシャルプランナー
古谷三十鈴
古谷三十鈴 (ふるたに みすず)
ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザー

借り換え審査申し込みの必要書類

借り換えローンに申込みする際の必要書類は、基本的には新規借入の時とほぼ同じです。
最初の住宅ローンに申込んだ際に準備した内容をおさらいする意味も含めて、主な必要書類についてをご紹介します。

  • 申し込み関係書類(借換え先に用意があるので、それに従います。)
    住宅ローン借入申込書(保証委託申込書)
    個人情報の取り扱いに関する同意書
    団体信用生命保険申込書兼告知書
    保証書
  • 申込本人関係書類
    住民票、本人確認書類(原本)
    印鑑証明書
    公的収入証明書(年収確認書類)
  • 担保関係書類
    売買契約書
    不動産登記簿謄本(登記事項証明書)
    公図

その他、購入した際に交付を受けた重要事項証明書や工事請負契約書、平面図、地主の承諾書(借地の場合)なども必要になるので早めにそろえておきましょう。

借り換え審査のみ求められる書類

預金通帳新規借り入れ審査でも提出した必要書類と併せて、借り換え審査では『償還計画表』や『口座引落状況の分かる通帳の写し』が求められることがあります。
これは、日頃の返済状況や生活ぶりなどをチェックするのが主な目的とされています。
過去の返済期間にもよりますが、仮に“うっかり残高不足で引き落としできなかった”ことが1回だけあったとしても、すぐにきちんと入金しているようであれば、さほど心配する必要はありません。
しかし、あきらかに年に数回の延滞が認められるような場合は、「返済に問題あり」となってしまいます。
金融機関は、お金にルーズな人には貸してくれないのです。

同じ金融機関での借り換えの場合は内部でチェックできるので、わざわざ償還計画表や通帳の写しを提出する必要はないとされる場合がほとんどです。

審査に通らない理由とは?

借り換えローンの審査で重視されるのは、申込者の信用力です。
「信用力=高収入」ととらえがちですが、それはちょっと違います。
“給料をたくさんもらっていても、支払いの約束をよく破る人には、お金は貸せません…”というのが金融機関のスタンスです。

収入金額のみならず、担保評価(建物や土地の価値)や既存ローン(他からの借入れ)なども併せて審査します。
その信用状況が良くないと、他がよくても審査に通らない可能性が高いといわれています。
具体的な例としては、現在返済中の住宅ローンが延滞気味の場合があげられます。

自営業者・経営者や転職歴

自営業者であったり、転職歴があるからという理由だけで、門前払いされることはありません。
あくまでも、収入の安定性という面でチェックされるのです。
そして、年収から返済能力の有無を見極められます。職業に関する審査ポイント自営業者や会社経営者の場合は、収入の安定性が低いと見られ、給与所得者に比べ厳しい審査が行われます。
収入証明としては、過去3年分の確定申告書や決算報告書、納税証明書などの提出が求められ、事業の継続性や会社の業績、安定性などが審査されます。

スキルアップのための転職といったケースもよくありますが、その場合は転職のいきさつや今後の収入見込みのなどをヒアリングされることがあるかもしれません。
自営業者・経営者の場合は、独立したばかりの段階では会社が軌道にのっているのかの見極めが難しく、今は融資をする時期ではないと判断されるケースもあります。

クレジットカードやカードローンの利用

“クレジットカードを使っていると審査が通らない…” といった噂も聞きますが、決してそういう訳ではありません。
計画的に収入に見合った使い方をしていて、きちんと決済されているのであれば問題はないのです。
“ポイントがたまるので、毎月クレジットカードで公共料金を支払っている”という方も、それを理由に審査が通らないことは考えにくいので安心してください。
住宅ローンの借り換え審査があるからといって、いつものスタイルを変更する必要は全くありません。

カードローンも同じで、単にカードローンの利用者であるという理由で、審査に落とされるとこはないと考えられます。クレジットカード・カードローンの審査ポイントクレジットカードやカードローンの利用でチェックされるのは、クレジットカードを組んだ時のキャッシングの利用枠やその他カードローンの極度枠。
借入額の残高や利用に関わらず、キャッシングの利用枠や極度額の合算を借入金とみなす金融機関もあります。
借入金とみなされた場合は、希望の住宅ローンの借入額から減額されます。
いくつものカードローンを抱えているということは、借金体質とみなされ印象はよくありません。
また、連帯保証人や連帯債務者にカードローンの残高や延滞履歴があると審査に影響してきます。
実際に夫(または妻)が内緒でいくつかにカードローンを抱えていたため、借り換えが出来なくなった場合もあります。安易なキャッシング利用は要注意です。

もちろん、カードローンの利用状況はきちんとチェックされます。
収入に見合わないようなお金の使い方が見受けられたり、返済が滞った履歴がある場合は、当然ながら審査で厳しい結果が出るでしょう。
その場で隠していたとしても、金融機関やカード会社などで提携している信用情報網で『金融事故』として引っかかってくるので、隠し通すことは不可能と考えてください。

建物や土地の担保評価

建物の価値は、一般的に年月を経ることで低下していきます。
借り換えローンの場合も、担保になる土地・建物の評価が行われます。
この時、1円でも担保割れしてしまうと審査が通らないのかというと、そういう訳でもありません。

むしろ借り換えローンの場合は、築年数が10年以上経過した住宅であることが多く、担保物件などの評価額が融資額に満たないケースもめずらしくありません。
金融機関も築年数を考慮した上で、審査の一定ラインを設定しているようです。
評価額が低めの物件であったとしても、信用力でカバーできる方であれば、おおむね審査に通るケースが多くあります。建物や土地の審査ポイント建物の評価方法は、基本的には書面審査で行われます。
借り換えローンの審査のために、実際に現地で床面積を測ったり、内部の柱のキズや壁の汚れをみたりということは一般的には行われません。

最近の借り換えは、担保評価が不足していても上限200~300%まで、あるいは不足額の上限金額2,500万円まで融資可能な金融機関もあります。
ただ担保評価を超えて借りる場合、保証料を多く支払う、金利が高くなるなど経費や延滞に対する条件が厳しくなることがあるので、それらを含めて借入メリットがあるのかチェックする必要があります。

条件を満たしているのに審査落ちしたのはなぜ!?

申込条件を満たしているにもかかわらず、残念ながら審査の結果ローンを断られるケースもあります。
また、希望額よりも少ない額で承認されるケースもあります。

その際、金融機関側から「○○がダメなのでお断りします」といった具体的で直接的な原因を説明してもらえることは、まずありません。
あくまでも、「総合的に審査した結果」として伝えられることになり、審査落ちや減額融資の理由を明確にすることは難しくなります。

今こそ見直しどき!本当にトクする住宅ローン借り換え比較方法

記事を書いた人

福一由紀
ファイナンシャルプランナー
福一由紀 (ふくいち ゆき)
女性ならではの視点を大切に、生活の中で生まれるマネー情報をわかりやすく解説!メディア出演やマネーコラム執筆等でも活躍中。
古谷三十鈴
ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザー
古谷三十鈴 (ふるたに みすず)
相談者の立場にたった親身なアドバイスが評判!住宅ローンのプロとして、変化の激しい住宅ローン業界のトレンド情報を随時取得。
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