住宅ローンの控除とは?借り換え・繰上返済でも適用されるの?

『住宅ローン減税』は借り換えでも適用される?最近よく聞く『預金連動型住宅ローン』や『リバースモーゲージ』って何?住宅ローンの控除など、制度の活用法方法やメリット・デメリットについて、専門家がイチから詳しく解説します。
住宅ローン
福一由紀
福一由紀 (ふくいち ゆき)
ファイナンシャルプランナー
古谷三十鈴
古谷三十鈴 (ふるたに みすず)
ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザー

「住宅ローン減税」の活用方法

住宅ローン減税制度とは?

新規の借入れのときに知識を得ているとは思いますが、住宅ローン減税(正式な名称は「住宅借入金等特別控除」といいます)のことを簡単に復習してみましょう。
住宅ローン減税の内容を簡潔に説明すると、「住宅ローンを借りてから一定期間(ここ最近は10年)、所得税、住民税(所得税から控除しきれない場合)が安くしてもらえる制度」と言えます。

毎年年末が近づくと、勤務先に住宅ローンの年末残高証明書の書類を提出する年末調整の手続きがあります(1年目は確定申告が必要)。
住宅ローンを組んだ方の大半が、この減税制度を利用されているでしょう。

住宅ローン減税は、施行予定となっている消費税率のアップのタイミングなど、頻繁に見直される税金制度。
減税制度の柱といえるほど大きなメリットを受けられるので、借り入れ時点の利用条件は、事前にしっかり確認することをオススメします。
また、毎年のように控除率や適用要件などの見直しがあったとしても、住宅ローン控除の制度そのものが突然廃止されることは、当面はないと考えてよさそうです。

繰上返済の落とし穴

家計の節約に励んでいる方の中には、「住宅ローンの利息はなるべく少なく済ましたい」
「お金にゆとりができたら、早めに繰上返済することで利息の返済総額を少なくしたい」と考える方もたくさん。
住宅ローンの繰上返済による節約効果は、数十万から数百万になることもあります。

しかし、ここでちょっと注意したいのが、住宅ローン控除が使える残り期間です。借入期間の注意節税効果の高い住宅ローン控除ですが、繰り上げ返済することで借入期間が短縮されて10年未満となってしまうと、税金の控除対象からはずれてしまうのです。
返済が早いほど節税効果があるのは事実なので、通算の借入期間10年を未満にならない期間短縮、返済額減額の繰り上げ返済をするのがよいでしょう。

借り換えでも条件次第で適用

長期にわたる返済期間の途中で、最初に融資を受けたときよりも金利条件の良い借り換えローンを検討する方もたくさん。
借り換え後のローンの借入期間が10年以上ある場合は、住宅ローンの控除を引き続き受けられます。
つまり、最初の住宅ローンを7年間支払ったところで金利の低い借り換えローンを利用した場合、あと3年間の住宅ローン控除を利用できることになります。

ただし、借り換え後のローンの借入期間が5年しかないような場合は、住宅ローン控除が使えなくなってしまうので注意してください。

節約効果を比較しよう!

一般的には、借入れから10年間はそのまま住宅ローン控除のメリットを受け、11年目以降から繰り上げ返済や借り換えを検討するケースが多くなっています。
しかし、繰上げする返済額が多かったり、借り換えによる金利差が大きかったりする場合は、住宅ローン控除をフル活用するよりも節約効果が高いこともあります。

“細かい計算は苦手!”という方におすすめなのは、住宅ローン関連のウェブサイトに用意されているローンシュミレーターで手軽に試算してみること。
銀行などの金融機関が行っている住宅ローン無料相談会へ行き、シュミレーションやアドバイスをしてもらうのも、ひとつの方法といえます。

預金連動型住宅ローンとは?

預金連動型住宅ローンは、新しいスタイルの住宅ローンです。
その仕組みを簡単に説明すると、住宅ローンの借入をする金融機関に預金をすることで、預金してある金額分の借入利息がなしになったり減額されたりするものです。預金連動型住宅ローン減税は、繰上返済などで借入の残額が減少すると、減税される額も減少していきます。
しかし、この預金連動型住宅ローンは、借入残高をキープしながら預金額の分の利息が無しになったり減額されたりすることで繰り上げ返済と同じメリットを受けつつ、住宅ローン減税の恩恵も大きく利用できるのがポイントです。

借入利息の一部が無しになったり減額されたりするということは、一見メリットが大きいように感じますが、一般の住宅ローン商品と比較すると借入金利が少し高めに設定されているケースがほとんど。
事業主の方など、会社名義の高額預金などがある方ならば選択肢のひとつとなりますが、一般のサラリーマン家庭の方にとってはさほどのメリットは感じられない商品といえます。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージここで、リバースモーゲージという言葉を初めて聞いた方も多いのではないでしょうか。
リバースモーゲージは、地方自治体などの公的機関もしくは民間の金融機関やハウスメーカーなどから借入する仕組みで、居住しているマイホーム(自分の土地)を担保にして毎月少しずつお金を借りる仕組みです。
対象は、原則として土地だけに限定されているのでマンションは対象外です。
そして、最終的に地方自治体や金融機関のものになります。

メリットとしては、自宅を担保にいれてもそのまま住み続けることが可能で、毎月一定額を年金のように受け取れるイメージで利用できるところ。
一方、土地の評価が下がると借入限度額も低くなってしまうところはデメリットといえます。
また、高齢者の方が生活資金として利用される場合、長生きすることで借入限度額に達して資金が底をついてしまうといった非常事態も考えられます。

日本で注目されはじめた理由

安定した生活を送っている現役サラリーマン世帯が、リバースモーゲージを利用することはまずないと考えられます。
リバースモーゲージによる借入が行われるケースとしては、高齢者の方で最終的にご自宅を相続される方がいない方や生活資金に困っている方が、自宅を担保にしてお金を借りて、当面の生活資金にあてるといった可能性があげられます。

これまで、リバースモーゲージは日本国内での利用実績は少なく、知名度もあまりありませんでした。
しかし、核家族化・少子高齢化・非正規労働者の増加・生活保護世帯の発生などの時代背景により、今後はリバースモーゲージが生活資金の捻出のための最終策として注目されるようになるかもしれません。

取材動画

▼ ▼ ▼インタビュー動画はこちら▼ ▼ ▼

今こそ見直しどき!本当にトクする住宅ローン借り換え比較方法

記事を書いた人

福一由紀
ファイナンシャルプランナー
福一由紀 (ふくいち ゆき)
女性ならではの視点を大切に、生活の中で生まれるマネー情報をわかりやすく解説!メディア出演やマネーコラム執筆等でも活躍中。
古谷三十鈴
ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザー
古谷三十鈴 (ふるたに みすず)
相談者の立場にたった親身なアドバイスが評判!住宅ローンのプロとして、変化の激しい住宅ローン業界のトレンド情報を随時取得。
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