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変動と固定どっちがいいの?住宅ローン借り換えでの金利の選び方

金利から金額を読み解こう!

住宅ローンのパンフレットなどを見ると、「年2.0%」というように数値が記載されています。
しかし、実際のところ金利を見ただけで、どれくらいの金額なのかということまでは分かりにくいです。
そこで、「年2.0%」とはいったいどれくらいの金額なのかを実感してみましょう。

例)借入金額3,000万、年2%の固定金利の場合の金利
[元金]30,000,000円×[金利]2%=[1年間に支払う利息額]600,000円

[1年間に支払う利息額]600,000円÷12か月=[1か月に支払う利息額]50,000円

元金3,000万円を借り入れした場合、1年分まとめて利息を払うとすると合計で60万円になります。
単純に12か月で割ってみると、1か月あたりに支払う利息は5万円ということがわかります。
「年2%の金利になります」から「月ベースで5万円の利息になります」と言い換えると、金額をリアルに実感できます。
ここでは、年2%の金利がどの程度のものか実感してもらうために、ざっくりとした試算で示しました。
実際の返済計画表では、毎月の元金部分もしくは元利金の支払いが一定額になるように、さらに計算が加えられて調整されています。
例では、簡便に年割計算を使用していますが、実際には日割計算の契約もあり、多少異なる金額になります。

金利計算をする方法

住宅ローンを賢く利用するためには、金利の知識も身につけておきたいところ。
しかし、「金利」というキーワードを聞いただけで尻込みしてしまうほど数字が苦手だという方も多くいます。
実際の返済計画表にある数字は、さらに借入期間を考慮して計算したもので、さらに細かな計算が必要となります。
実は、手計算でこれらをはじき出すのは、金融機関の職員でも大変な作業です。
主婦の方が“金利計算って難しそう…”と、敬遠してしまうのも当然のことでしょう。

そこで、誰でも簡単に使えてとっても便利なのが、シミュレーションサービスです。
シミュレーションサービスとは、ローン専用の計算機のようなもの。
住宅金融支援機構をはじめ、各種住宅ローンやフラット35の取り扱いをしているホームページの大半に無料コンテンツとして用意されています。シュミレーション画面具体的には、「元金」「金利」「返済期間」「返済方式(元利均等など)」の4項目を入力して、「毎月の返済額」をはじきだすといった利用方法になります。
さらに便利な使い方として、「毎月の返済額(これくらいなら返していけそう)」と「金利」「返済期間」「返済方式」を入力することで、「元金(これくらい借りれる)」を逆計算することも簡単にできます。

このシミュレーションは、パソコンやスマートフォンからいつでもどこでも利用できる利便性と、何度使っても無料というお得感も魅力です。
もちろん、実際に返済中のローン残高を他の借り換えローンに変更した場合の試算を目的にも利用できますが、試しにいろいろな設定で数字を入れてみて計算してみるのもいいでしょう。

試しにいろいろな数字を入れて計算してみるのもいいですし、もちろん、実際に返済中のローン残高を他の借り換えローンに変更した場合の試算にも利用可能。
それでも、自分ひとりで試算するのに自信がない方であれば、銀行など金融機関の店舗で行われるローン相談会での個別相談へ参加してみるのもひとつの選択肢です。
店頭で商品の種類やプランの説明を聞きながら、数タイプのシミュレーション結果を比較することもできます。

金利を決めるコツ

固定金利と変動金利、どっちがいい?

結論から言ってしまうと、こればかりは“○○金利の方がいいです!”と断定的な答えは出せません。
長期的に先の金利を見通すことは、金融のプロフェッショナルでも非常にむずかしいことなのです。
ただ、考え方として押さえておきたい3つのポイントをご紹介しておきます。

①今よりも金利が下がる傾向にあるなら変動金利、金利が上がる傾向なら固定金利を選択。
②固定金利は変動金利よりもやや高めというマイナス点はあるが、長期借入れする際に懸念が大きくなる金利の変動リスクを回避できる。
③過去20年間は、ほぼ低金利で推移している。住宅ローン金利が1~2%台ということは、ほぼ底打ちの状態で、下がる余地は少ないと考えるのが一般的。

ただし、借り換えをするにはそれなりの諸費用も発生します。
金利条件のみで判断せず、借入残高や年数、保証料や事務手数料などの諸費用も考慮しながら検討するようにしましょう。

ライフプランに合った選び方

教育費がかかる例えば、今は教育費にすごくお金がかかる時期であれば、金利上昇リスクがない、返済額が固定されるものの方が安心です。
これから教育費を準備する必要のある人、車の購入、老後資金など貯蓄も並行して行う方にとっては、返済額が決まっていればその後のライフプランが立てやすくなります。
毎月決まった金額を支払う方が、今後のライフプランも立てやすくなります。
そして、教育費が必要になる期間はハッキリしているので、その後に余裕資金ができた時に繰上返済していくことも出来ます。
このようなケースでは、全期間固定型か教育負担が生じる時期は固定できる固定金利選択型が考えられます。

また、資金に余裕がある、借入額が少ない、借入期間が短いなどの場合は、当面の安い金利メリットを得られ、いつでも繰り上げ返済が可能な変動金利が向いているといえます。

返済途中での金利形式の変更

変動金利の場合ができますが、全期間固定金利の場合はできません。
固定金利選択型の場合は、固定期間終了の時点で金利固定期間の3年・5年・10年などを選ぶか、変動金利を選ぶかという選択もできます。
金利形式の変更ができるかに焦点を当ててみると、変動金利と固定金利選択型は柔軟な対応が出来やすいと言えます。

変動型を選択して金利上昇傾向時に固定金利選択を考えている場合、適用金利が上がり始めるころにはすでに長期金利が先に上がっている可能性が高く、固定金利型に切り替えたとき返済額が大幅に増額ということもあるので注意が必要です。

金利の交渉ってできるの?

交渉次第で金利を値切ることができるのか…これは、限りなくノーに近いと考えてください。
ただし、あらかじめ決められた条件をクリアすることで、通常よりも低い金利でおトクに融資を受けられる場合はあります。
これを店頭金利に対して「優遇金利」「適用金利」という言い方をします。

優遇金利の条件は、定まったルールがあるわけではなく、各金融機関が個別のルールや条件を定めて審査した結果適用されるもので、公表されているものではありません。
あえて挙げるとすると、個人の属性、金融機関との取引状況、自己資産(頭金)の割合、対象物件や提携不動産などが金利優遇が適用される条件ではないかと言われています。

また、金利優遇には2つのタイプがあります。
ひとつ目は、当初選択期間の金利優遇を大幅に設け、固定期間終了後の金利優遇幅を小さくするもの。
ふたつ目は、全期間同じ優遇幅の金利優遇を行うものです。
どちらが有利かは、今後の金利動向やその方の返済計画によって異なってきます。

今こそ見直しどき!本当にトクする住宅ローン借り換え比較方法

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