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住宅ローンの借り換え費用はいくら?支払いの落とし穴も大解剖!

借り換えで必要になる諸費用とは?

住宅ローンの借り換えには、さまざまな諸費用が発生します。
目安としては、借り入れ金額の2.5%程度の諸費用がかかるのが一般的です。
例えば、借り換えローン3,000万円を30年で借りる場合、70~80万円程度の諸費用が発生することになります。
大枠で分けると、現在返済中の住宅ローンにかかる諸費用と借り換えローンにかかる諸費用があります。

返済中の住宅ローンにかかる諸費用
全額繰上償還手数料借り入れ時の契約によって異なる(0~31,500円程度)
抵当権の抹消登記費用1つの不動産につき1,000円
※法律より定額

借り換えローンにかかる諸費用
住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約証書)収入印紙代借入金額による(例:借入金額1千万円超5千万未満→2万円、5千万超~1億円未満→6万円)
※法律より定額
抵当権の設定登記費用登録免許税として借入額の0.1%[軽減税率適用中](例:借入額3,000万円→3万円)
※法律より定額
司法書士報酬相場は3~8万円程度
借り換えローンの事務手数料相場は31,500円程度、借入額によって変動するタイプもある
借り換えローンの保証料相場は60万円前後(借入3000万円を30年返済の場合)、保証料0円もタイプもある

借り換えに伴う諸費用の中には、あらかじめ費用が決まっているものも多くあります。
返済中の金融機関には、全額繰上返済するにあたって手数料不要なものが多くなっていますが、中にはあらかじめ契約として繰上償還手数料が31,500円程度が必要になるケースもあります。
これについては、返済中のローンの住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約証書)をチェックしたり、金融機関に問い合わせたりして確認します。
借り換えローンのための証書に貼る印紙代(収入印紙)や、返済中のローンの抵当権設定抹消登記、借り換えローンの抵当権設定登記(登録免許税)には、法律で定めれらた金額設定があります。

節約可能な諸費用もある!?

実は、借り換え諸費用の中には、節約可能なものもいくつかあります。

・事務手数料
借り換え先の金融機関に支払う手数料です。
相場は31,500円程度となっていますが、借入金額に対して何パーセント…といった提示をしているところもあります。
少しでも、事務手数料が安いところのほうが、節約効果はありますが、そればかりに着目せず、金利条件や保証料なども含めて検討したいところです。

・保証料
借り換え先を比較する上で、諸費用の節約の大きなウェイトを占めるのが保証料です。
借入条件にもよりますが、融資金額3000万円を30年返済とした場合で、60万円前後が一般的な相場と言われています。
ざっくり見積もっても、借り換えローンの諸費用総額が80万だとすると、うち60万が保証料に該当します。

保証料は当初に一括払いする方法(保証料外枠方式)と金利に上乗せして支払う(保証料内枠方式)があります。
この保証料は、借り換え先の金融機関や借入条件によっても大きく変わるポイントなので、いろいろ比較してみることをおすすめします。

最近は、一定条件を満たす申込については、保証料0円タイプも登場しています。
特に借入期間が短めで借入金額も少ない場合は、積極的に検討してみる価値がありそうです。
ひとつ注意したいのが、保証料0円でも事務手数料が割高なタイプです。
保証料は大きな節約ポイントではありますが、他の項目も併せてトータルで節約になるのかはしっかりとチェックしておきましょう。

諸費用の支払いプラン

通帳とお金借り換え時の諸費用の合計を概算すると、約70~80万円程度になるのが一般的。
そして、借り換えと同時に一時的にその諸費用のお金を支払わなくてはなりません。
ゆとりある預貯金からさっと支払ってしまうのが、節約面ではオススメなのですが、多くの方はこのような借り換えにかかる諸費用も込みで借入をしています。

諸費用込の借り換えは、手元にキャッシュがなくても借り換えできるのがメリットですが、諸費用分として借りた分にも支払利息がかかってくるのがデメリットといえます。
諸費用分の借入で余計に支払う利息があったとしても、借り換えの金利差で節約できる範囲に収まっているのであれば、お得感もえられるのではないでしょうか。

注意点として認識してほしいのは、諸費用を払って借り換えるメリットよりもデメリットが大きくなる場合。
金利差の少ない借り換えでは、諸費用分込みで借り換えしたときの利息をカバーしきれないケースも想定されます。

借り換え前に繰上返済する方法

一部繰上返済には、2通りあります。

①期間短縮
残りの返済期間は短くなるけれど毎月の支払額はそのままつづけるタイプで、長期的な総支払額を少なくする効果が高いのが特徴です。
②返済額変更
残りの返済期間はそのままで、毎月の支払額を少なくするタイプで、長期的な総返済額を少なくする効果は低いのですが、返済期間を維持できるので短期的には家計に少しゆとりを生みだすことができます。

借り換えを視野にいれたアドバイスですが、借り換え後の返済期間は、一般的に現在返済中のローンよりも長くすることはできません。
金利差が見いだせない時期であれば、一部繰上返済の返済額変更タイプで、借入期間をキープしておくと、その後に借り換えを実行するときも借入期間を長く維持できるメリットがあります。
期間短縮は、支払い利息の節約効果はかなり期待できますが、いざ借り換えする際に残りの返済期間は短めに設定されることを覚えておいてください。

返済時の注意点

ペナルティの発生

違約金の注意実は、返済中の住宅ローンの中には、繰上返済をする際に違約金(ペナルティ)が発生するものがあります。
違約金というと返済が遅れた時の遅延損害金のイメージがありますが、それとは全く別のもの。

借り手側が繰上返済で支払う利息を減らせるということは、金融機関側が見込んでいた利息のもうけが減ることになります。
特に長期固定金利のローンは、繰上返済による総利息額の見込みに大きなずれが生じやすく、金融機関もあらかじめ貸し出し時に繰上返済に関する違約金についての契約をしていることが多いのです。

繰上返済に関する違約金は、手元の住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約証書)をチェックするか返済中の金融機関へ問い合わせすると確認できます。

ボーナス返済分の利息

ボーナス返済借り換え前に、返済中の住宅ローンを繰上返済する際は、その日までの利息も精算します。
毎月払いで利息を支払っているのであれば、さほどの額にはらなないので心配はありません。しかし、もしボーナス返済制度を併用している場合、このボーナス支払分の利息が膨らんでいて、思いがけない出費になることがあります。

実際の借り換えローン利用時には、ボーナス払い利息分も込みで借入できるので、あわてて現金払いするケースは少ないようです。
ただし、その分だけ借り換えローンの額も増えることは理解しておきましょう。

今こそ見直しどき!本当にトクする住宅ローン借り換え比較方法
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