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フラット35は借り換えに最適!?住宅ローンのプラン選びのコツ

住宅ローンのプランを知ろう!

フラット35・35s・20の特徴

フラット35とは?

フラット35は、民間の金融機関と住宅融資援機構(旧:住宅金融公庫)が協力して行っている住宅ローンです。
そのネーミングの通り、「平坦なまま変わらない固定金利で最長35年間借りられる」という、長期に固定金利で借りられるのが最大の特徴です。
もし、住宅ローンを変動金利で借りると、世の中の金利が上昇してきたとき、支払う利息もどんどん増えてしまう恐れがあります。
このような金利変動のリスクを避けられるのが、フラット35のような長期固定金利のローンなのです。

また、フラット35は保証料が不要で繰上手数料もかかりません。
このようなメリットがあることも、フラット35が人気となっている理由のひとつといえます。

ちなみに、民間金融機関の住宅ローンは、変動金利タイプが主流です。
変動金利タイプは、フラット35のような固定金利タイプよりも、目先の金利は低くなっています。
このまま、今の低金利時代が続くのであれば、変動金利のローンでもいいのですが、長期間にわたって返済をしていきますので、途中で金利が上昇してくる可能性もあります。
期間が長くなるほど、先の金利を予想するのは難しくなります。
そういった、金利上昇のリスクを排除したものが、フラット35のような固定金利タイプということなのです。

フラット35sとは?

フラット35sは、新規の借入れのみ利用できる可能性のあるものです。
対象となる住宅がフラット35の技術基準に加えて、フラット35sの技術基準、省エネルギー性、耐久性・可変性、耐震性、バリアフリー性のうち、どれかひとつでも優れていて基準を満たしていると判断された場合に、フラット35の金利を一定期間0.3%引き下げるというものです。

元の借入金額や編成期間にもよりますが、フラット35sの方が金利が低い分、総返済額を少なく済ますことができます。
金利が優遇されるというメリットもあるので、フラット35sの基準を満たしているようであれば選択することをオススメします。

フラット35sには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受け付け終了となるので注意が必要です。
受付終了日は、終了する約3週間前までにフラット35のサイトで告知されます。
また、フラット35sは借り換えには利用できません。

フラット20とは?

フラット20は、フラット35を借入期間15年以上20年以下に設定することで、21年以上の場合よりも低い金利で利用できるものです。
基本的にはフラット35と同じです。

新規で借り入れする場合、融資実行の期間を20年以下に設定しなくてはならないため、かなりハードルが高くなります。
しかし、住宅ローンの借り換えをする場合は、20年以下の返済期間でより低い金利を適用できるメリットがあるので、フラット20の方がお得に利用できるといえます。
ただし、原則として返済途中で返済期間を21年以上に条件変更することは出来ないので注意してください。

フラット35、35sの審査基準

フラット35・35sの審査基準フラット35、フラット35sは、いずれも技術的な基準をクリアした住宅でないとローンの対象になりません。
しかし、フラット35の技術的な基準とは、現在の日本にとってはハイレベルで特殊なものではありません。
建築基準法を守り、安心して住むことができる基準を満たした住宅であれば、まずクリアできるものです。
信頼できる街の工務店レベルの技術があれば、問題なく融資対象になるはずです。

そして、フラット35sで推奨する省エネルギー住宅の技術基準も、大手ハウスメーカーなどが提案しているモデルタイプとして広く販売されているものです。
逆に言えば、大手ハウスメーカーはフラット35やフラット35sのことをよく研究していて、融資が受けやすいように利用条件にマッチした住宅を提案しているといっても過言ではありません。
また、求められる技術的基準をクリアしていることを証明するためには、所定の検査機関が発行する「適合証明書」が必要となります。
適合証明書を取得するには審査が必要になるため手数料がかかり、平均的な一戸建てで2~6万程度となっています。
その手続きは、ほとんどハウスメーカーや工務店の方が中心となり行ってくれるので安心してください。

自営業者でも申し込みできる!?

自営業者の場合、収入の安定性を見極められることになり、一般的な金融機関の住宅ローンを申し込む際にはシビアに判断されます。
しかし、フラット35は広く国民に利用してもらうことが前提のローンなので、サラリーマンだから有利とか自営業だから不利といったような、職業上での判断はありません。
それよりも、適合証明書を取れるかということが重要となります。
このような点を踏まえて一般の住宅ローンとくらべると、フラット35は比較的に自営業者でも審査に通りやすいといえます。

金融機関によるプラン内容の違い

通帳と家と電卓フラット35は、全国ほとんどの金融機関で取り扱っており、メガバンク、地方銀行、信用金庫、農協などが窓口になっています。
国が推進する住宅ローンではありますが、金利や事務手数料は申し込む金融機関によって異なります。

金利が低くて事務手数料が安い金融機関を利用すると、節約効果は見込めます。
しかし、フラット35は長期間にわたって返済を続けていくローンなので、目先の金利や手数料だけですぐに飛びつくのはおすすめ出来ません。
長いお付き合いになることを考慮し、利便性がよくて相談しやすい金融機関かを見極めることも大切です。

専門用語解説

・住宅融資援機構(旧:住宅金融公庫)
住宅金融支援機構の前身が、旧住宅金融公庫。国民の住生活向上のため、安定した住宅金融市場をつくるのを目標に運営している独立行政法人です。
マイホームを購入する方の多くが利用しています。
住宅金融支援機構と旧住宅金融公庫の頃を比較してみると、基本的なコンセプトは変わりません。
しかし、フラット35はマイホームの新築時のみならず、既存のローンの借り換えに使えるところは画期的な進化といえます。
セカンドハウス資金として使えるようにもなり、さらに柔軟に使えるローンになっています。
今こそ見直しどき!本当にトクする住宅ローン借り換え比較方法
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