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専門家が家計を救う!本当にトクする住宅ローン借り換え比較方法

住宅ローン借り換えトップ画像

まずはシミュレーションをしてみよう!

住宅ローンの借り換えを検討する際、まず考えてほしいのは、現在の住宅ローンと比較してどれぐらいメリットが出るかということ。

試算例として、基本情報を仮定した上で借り換えシミュレーションをしてみました。

どんな条件で、どのぐらいのメリットが出るかなど、ぜひ参考にしてみてください。

当初借入ローン
借り換え月2010年12月
借入金額3,000万円
借入期間30年
金利 30年固定 3.13%(金利優遇0.5%)
実質金利2.63%
毎月返済額120,573円
2015年12月残高2,649万円
残り総返済額
3,618万円
借り換えローン(2015年12月実行)
借り換え月2015年12月
借入金額2,649万円
借入期間25年
金利 25年固定金利1.9%
毎月返済額111,036円
残り総返済額3,331万円
差額287万円

借り換えローンの保証料がかる場合でも、200万円ちょっと メリットになる!

今回のシミュレーションでは、比較的メリットの出るケースを提示しています。
この試算は、借入金額、借入年数(残余年数)、金利によって金額に開きが出るのです。
条件によっては、メリットとなる金額が少ない場合、メリット額があくまで推定額の場合などがあるので、目先の金利で借り換えをするのではなく、少し慎重になって見極めることをオススメします。
借り換えを行うまでいかなくても、初期費用分を繰り上げ返済することでそれなりのメリットが出ることもあります。
また、現在融資を受けている銀行に相談してみることで、今の条件よりも良いプランを教えてもらえるケースもあるのです

借り換え先を選ぶ6つのポイント!

ペナルティ

金利差で返済額は大きく変わる!
  • 金利の高低をチェック
    (各金融機関の金利を比較)
  • 金利タイプを見極める
    (変動型・固定金利選択型・固定型から、
    ライフプランに合う、ベストな金利タイプを選択することが重要)

初期費用

金融機関にとって費用の差あり!
  • 保証料の有無
    (有の場合、一括払いもしくは金利に0.2%程度上乗せ)
  • 借入手数料の金額
    (定額の場合は3~5万円、定率の場合は融資額の2.1%が一般的)

繰り上げ返済

どれだけ負担なくできるかが重要!
  • 手数料無料で繰り上げ返済できる
  • 1円単位の返済からOK
  • 繰繰り上げ返済で保証料の一部返金あり
    ※保証料を一括で支払った(保証料外枠方式)場合に限ります

利便性

長いお付き合いを考えると外せない!
  • 通いやすい場所に銀行の店舗がある
  • インターネットから返済ができる
  • 直接又は電話ですぐに相談ができる

振込・事務手数料

お得に返済できるのが魅力的!
  • コンビニATM手数料が24時間無料
  • 返済の事務手数料が無料
  • 他社宛の振込が一定回数無料

疾病保障

もしもの時の安心感は武器になる!
  • 団信への加入義務の有無
  • 疾病保障の特約付きの有無
    ※3大疾病、8大疾病など商品による違いがあります。
  • 保障範囲の確認も大切です。
  • 特約を付けるための追加費用の有無

こんな場合は要注意!

①ライフプランの変化があった
借り換えローンといえども、新規の住宅ローンと同じで審査に通る必要があります。
独立や転職直後などは審査に通らない場合もあるので注意が必要です。

②収入のダウン
借入当初よりも収入が減少した場合、借り換えが難しくなる可能性もあります。
低金利の今でも、審査のための金利(審査金利)は別に設けられているので、返済負担率の計算で借り換えが難しくなる場合も考えられます。

③延滞の履歴
住宅ローンやそれ以外の各種ローン(自動車、クレジットカードなど)、公共料金の支払いなどを延滞した場合、一般的に借り換えをすることが難しくなります。

④担保評価が不十分
担保評価が不足している場合、金融機関によっては300%の掛け目で融資してくれるところもあります。
しかし、担保評価を大幅の上回るローンを借りるということは、将来的に大きなリスクを抱えることになります。
その他借り換えができないということではありませんが、変動金利への借り換えリスクを抱えることの認識、住宅ローン控除を利用していた場合は借り換えローン控除の要件に適合しているかのチェックが必要となります。

専門用語解説

・保証料外枠方式
保証料にあたる金額を金利に上乗せをする「保証料内枠方式」に対して、保証料の金額を一括で支払う形式を「保証料外枠方式」といいます。
・審査金利
金融機関がローンの融資審査をするとき、返済額のシミュレーションをするために使用する金利のこと。
・掛け目(担保掛目)
金融機関が融資を行う際、担保物件価格をの評価をするときの比率のこと。

ユーザーに聞きました!借り換えのメリットとは?

住宅ローン借り換え経験者の方からsyufeelに寄せられた声では、「借り換えて良かった」という意見が多数。
借り換え先の比較検討や手続きなどの手間を差し引いても、そのメリットは大きいと感じている方が圧倒的でした。
さらに、借り換えの決め手となった理由となった具体的なメリットとして、下記のような回答をいただきました。

  • 金利が低くなった
  • 保証料がかからなかった
  • 繰り上げ返済が無料になった

やはり金利の低さを魅力に感じたという意見が最多でしたが、返済手数料無料など経費の影響も大きかったようです。
シミュレーションをする際、金利条件をチェックするのはもちろんですが、手数料や保証料などの諸経費も含めて算出することをオススメします。

住宅ローン借り換え比較表

2017年1月適用金利
※1:保証料・事務手数料・団体信用保険料を金利に換算
銀行名じぶん銀行住信SBIネット銀行
ソニー銀行MONEYKitイオン銀行りそな銀行
2017年1月
適用金利
新生銀行
表面金利

変動金利0.497
まる
0.447

まる
0.549
まる
0.570
まる
0.569
まる
(WEB申込限定プラン)
0.600
まる
10年固定0.540

まる
0.540

まる
0.898
まる
0.590
まる
0.500
まる
(WEB申込限定プラン)
1.100
さんかく
20年固定1.333

まる
0.980
まる
1.406
まる
-2.444
さんかく
(WEB申込限定プラン)
1.250
まる
保証料
(年0.2%相当)
なし
まる
なし
まる
なし
まる
なし
まる
なし
まる
なし
まる
事務手数料
(税込み)
元金
+2.16%
ばつ
元金
+2%
ばつ
4万3200円
まる
(変動セレクト
住宅ローン)
2.16%の
事務手数料
元金
+2.16%
ばつ
3万2400円
+別途融資手数料
(借入金額の2.16%
消費税等込み)
ばつ
5万4000円
まる
団体信用保険料
(年0.3%相当)
込み
まる
込み
まる
込み
まる
込み
まる
込み
まる
込み
まる
実質金利
※1
変動金利0.697
まる
0.647
まる
0.549
まる
0.770
まる
0.769
まる
(WEB申込限定プラン)
0.600
まる
10年固定0.740
まる
0.740
まる
0.898
まる
0.790
まる
0.700
まる
(WEB申込限定プラン)
1.100
さんかく
20年固定1.533
まる
1.180
まる
1.406
まる
-2.644
さんかく
(WEB申込限定プラン)
1.250
まる
繰り上げ返済手数料無料
(ネット利用の場合)
さんかく
無料
まる
無料
まる
無料
まる
無料
(マイゲート利用時のみ)
さんかく
無料
まる
最低金額1円
まる
1円
まる
1万円
ばつ
1万円
ばつ
1万円
ばつ
1円
まる
疾病保障の有無無料
(一部有料の物もあり)
まる
無料
まる
有料
(金利+0.3%)
さんかく
有料
(金利+0.4%)
さんかく
有料
(金利+年0.3%)
さんかく
無料
まる
振込手数料コンビニATM無料
まる
無料
まる
無料
まる
有料
ばつ
一部無料
さんかく
無料
まる
他行振込一部無料
さんかく
無料
まる
無料
まる
有料
ばつ
有料
ばつ
無料
まる
銀行名じぶん銀行住信SBIネット銀行ソニー銀行MONEYKitイオン銀行りそな銀行新生銀行
公式HP
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2017年1月適用金利
※1:保証料・事務手数料・団体信用保険料を金利に換算
銀行名じぶん銀行住信SBI
ネット銀行

ソニー銀行
MONEYKit
イオン銀行りそな銀行
2017年1月適用金利
新生銀行
表面
金利

変動
金利
0.497
まる
0.447
まる
0.549
まる
0.570
まる
0.569
まる
(WEB申込限定プラン)
0.600
まる
10年
固定
0.540
まる
0.540
まる
0.898
まる
0.590
まる
0.769
まる
(WEB申込限定プラン)
1.100
さんかく
20年
固定
1.333
まる
0.980
まる
1.406
まる
-2.444
さんかく
(WEB申込限定プラン)
1.250
まる
保証料
(年0.2%
相当)
なし
まる
なし
まる
なし
まる
なし
まる
なし
まる
なし
まる
事務
手数料
(税込み)
元金
+2.16%
ばつ
元金
+2%
ばつ
4万3200円
まる
(変動セレクト
住宅ローン)
2.16%の事務手数料
元金
+2.16%
ばつ
3万2400円
+別途融資手数料
(借入金額の2.16%、
消費税等込み)
ばつ
5万4000円
まる
団体信用
保険料
(年0.3%
相当)
込み
まる
込み
まる
込み
まる
込み
まる
込み
まる
込み
まる
実質
金利
※1
変動
金利
0.697
まる
0.547
まる
0.549
まる
0.770
まる
0.769
まる
(WEB申込限定プラン)
0.600
まる
10年
固定
0.740
まる
0.740
まる
0.898
まる
0.790
まる
0.700
まる
(WEB申込限定プラン)
1.100
さんかく
20年
固定
1.533
まる
1.180
まる
1.406
まる
-2.644
さんかく
(WEB申込限定プラン)
1.250
まる
繰り
上げ
返済
手数料無料
(ネット利用の場合)
さんかく
無料
まる
無料
まる
無料
まる
無料
(マイゲート利用時のみ)
さんかく
無料
まる
最低金額1円
まる
1円
まる
1万円
ばつ
1万円
ばつ
1万円
ばつ
1円
まる
疾病
保障
の有無
無料
(一部有料の物もあり)
まる
無料
まる
有料
(金利+0.3%)
さんかく
有料
(金利+0.4%)
さんかく
有料
(金利+年0.3%)
さんかく
無料
まる
振込
手数料
コンビニ
ATM
無料
まる
無料
まる
無料
まる
有料
ばつ
一部無料
さんかく
無料
まる
他行
振込
一部無料
さんかく
無料
まる
無料
まる
有料
ばつ
有料
ばつ
無料
まる
銀行名じぶん銀行住信SBI
ネット銀行
ソニー銀行MONEYKitイオン銀行りそな銀行新生銀行
公式HP
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審査の条件は金融機関によって多少の差があるので、A銀行では不合格でもB銀行では合格といったケースもあります。
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